干货—教你认定商品房虚假广告

励志文章 阅读(1540)


  

  最近咨询商品房买卖问题的客户有很多。有的是刚交了定金,这个房子并不是学区房,不想买了想退定金,对方不给退;有的是签了合同,当初对方销售人员说好的精装修但是交房了却是毛坯房;等等这样的问题还有很多,今天想说的是商品房虚假广告的认定。可以由以下两个标准来界定商品房销售的虚假广告:

  

  一、?内容上的失实性。即只要商品房销售广告内容与客观实际情况不相符,就应当认定其为虚假广告。广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。一些商品房销售广告中片面、模糊的宣传,虽然内容是真实的,但因其似是而非、模棱两可导致消费者对某些信息陷于错误的认识。从保护消费者利益的角度出发,对于商品房销售虚假广告的认定,不应仅考虑广告内容的真实程度,还应取决于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度作出限定。也就是说,引起消费者误解的广告即使其内容是真实的,也应当认定为虚假广告。“引人误解”的判别主要是依靠主观标准,即取决于广告的受众(消费者)对广告的一般认识和理解。具体而言,应该根据消费者的认知标准判断。如果广告内容所要表达的真实意思与人们按照习俗、惯常理解的意思不符,会使消费者对广告产生误解误认,那么这样的广告就应被判定为虚假广告。然而,作为一种艺术形式和宣传手段,广告主在创作作品过程中往往会使用设计微妙的音像和文字,或是一些幽默夸张的表现手法对商品进行适度的修饰,合理的联想或夸张是允许的。因此,评判一则广告是否“引人误解”并非一目了然。实际生活中,由于消费者识别能力的不同,同样的广告所产生的效果亦不同。如果确定了消费者的标准,?也就等于间接确定了判断“引人误解”的标准。

  

  二、?广告的虚假宣传。即只要是被认定为虚假宣传就是虚假广告。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条作了更为详细的规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”对于该条的适用,应把握以下几点:(1)所做说明及允诺具体确定,即有明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象,确定的小区规划目标、配套设施,对于一些虚幻的描述,如“成功人士的选择”、“坐摇篮繁华”、“具有无限的利润”等,则显然不符合这一特征,不能作为要约内容对待。(2)广告的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺,包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸,设备安装的数量、品牌,住宅小区的规划、配套设施等。

  

  (3)对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响,即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑,对买卖合同的订立产生重要的影响,而且属于房屋价格的构成要件,如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施,免费或优惠享受的配套设施,房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。当遭遇虚假宣传的时候,因为本质上是一个合同纠纷甚至违约,所以一般都是通过诉讼途径解决。如果你购买的商品房有上述情况,那么极有可能构成虚假宣传。若发生纠纷,一定要及时寻求专业人士维权。

  想了解更多的资讯,欢迎关注微信公众号(ID:房产拆迁律师)了解更多关于房产的小知识。微信后台回复“咨询”可获取免费《房产维权手册》,教你如何进行房产维权。